A Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, proveio à mais recente alteração ao regime da propriedade horizontal, a qual entra hoje, dia 10 de abril de 2022, em vigor.
Este regime, vulgarmente, tem por objeto as relações de condomínio, em todas as suas expressões, e à situação jurídica subjetiva dos prédios constituídos em propriedade horizontal.
E neste âmbito (1), as alterações traduzem-se no seguinte:
1 – Título Constitutivo (art.º 1419.º do Código Civil)
O regime legal da propriedade horizontal consagra a regra de que a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal é possível, somente, mediante acordo de todos os condóminos, ou seja, verificada unanimidade. Com a alteração preconizada pela Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, passa a ser possível no que concerne às partes comuns, proceder à supressão judicial do necessário consentimento, desde que os votos representativos dos condóminos que não votem favoravelmente à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido, e desde que a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, não importe uma modificação das condições de uso, do valor relativo ou do fim a que as frações se destinam.
2 – Quanto às despesas de conservação das partes comuns (art.º 1424.º do Código Civil)
A nova lei vem esclarecer que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, bem como as relativas a serviços de interesse comum, passam a ter como critério de responsabilidade pelas referidas despesas, a condição de o condómino ser titular da(s) fração(ões) ao tempo das deliberações que as decidiram. Na prática, isto equivale a dizer que, determinado condómino não é responsável pelo pagamento de intervenções em partes comuns no caso de não ser titular de determinada fração no momento em que a referida intervenção foi decidida.
3 – Conceito de reparações indispensáveis e urgentes (art.º 1427.º do Código Civil)
O artigo 1427.º n.º 2 do Código Civil, na sua nova redação, vem elucidar o que são as reparações “indispensáveis e urgentes”: as que num curto prazo sejam necessárias à eliminação de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que, a qualquer momento, possam originar ou agravar danos, em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
4 – Realização da Assembleia de Condóminos (art.º 1431.º do Código Civil)
A nova lei vem consagrar uma extensão temporal ao momento em que poderá ser realizada a Assembleia de Condóminos, abrindo a porta a sua realização, a título excecional, esta poderá realizar-se no primeiro semestre de cada ano, contanto que esta possibilidade se encontre prevista no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.
5 – A convocatória para a Assembleia de Condóminos por via eletrónica (art.º 1432.º do Código Civil)
Esta alteração normativa corresponde ao que já foi sendo prática no contexto pandémico atual, em que os atos presenciais foram limitados ou reduzidos a um mínimo indispensável. Deste modo, a Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, vem alterar o art.º 1432.º do Código Civil, permitindo que a convocatória para as Assembleias de Condóminos seja comunicada via e-mail para os condóminos que exprimam, em anterior assembleia de condóminos, a vontade de ser convocados por esse meio. Exigindo-se ainda que essa intenção fique lavrada em ata com indicação do endereço de correio eletrónico.
6 – Revisão das funções do Administrador de Condomínio (art.º 1436.º do Código Civil)
A lei que entrará em vigor, faz prever novas funções para o Administrador de Condomínio:
– Verificar a existência do fundo comum de reserva.
– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo-se aqui os juros legais devidos, bem como, as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação em assembleia para o efeito.
– Executar as deliberações da assembleia de condóminos, no prazo de 15 dias úteis, ou no prazo que em assembleia for fixado, desde que não tenham sido objeto de impugnação, e salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada.
– O dever de informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos, sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo.
– O dever, também, de informar os condóminos, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, quanto a quaisquer desenvolvimentos de qualquer processo, judicial ou arbitral, procedimentos de injunção, contraordenacionais ou administrativos. Com exceção, naturalmente, de tudo quanto esteja sujeito a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva ser mantida sob reserva.
– Emitir, no prazo máximo de 10 dias, a declaração de dívida do condómino, sempre que o mesmo a solicite nomeadamente para efeitos de alienação da fração. Esta disposição compreende duas obrigações, por um lado, a do administrador, de emitir a declaração de dívida do condómino, por outro, a do condómino, que tem o dever de apresentar a declaração de dívida caso vá proceder à venda da fração (conforme o art.º 1424.º – A).
– Intervir em todas as situações urgentes, e que o exijam, através da convocatória imediata de uma assembleia extraordinária de condóminos, para ratificação (confirmação) da sua atuação.
7 – Representação do condomínio em juízo (art.º 1437.º do Código Civil)
Uma nota da maior pertinência neste âmbito, respeita à representação do condomínio em juízo, sempre através do seu administrador, que poderá agir em juízo, sempre balizado pelas funções que lhe estão atribuídas, quer como representante dos condóminos universalmente, ou quando expressamente mandatado em assembleia de condóminos. Porém, estando em causa uma queixa-crime correlacionada com uma parte comum, a apresentação daquela, não depende de autorização da assembleia de condóminos.
Finalizando, a Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, altera o artigo 54.º do Código do Notariado, no sentido de que no caso de transmissão ou partilha de direitos sobre as frações (de que é exemplo simples um negócio de compra e venda), esta não pode ser efetivada sem que seja feita referência à declaração de dívida elaborada pelo administrador de condomínio (art.º 1424.º – A), onde consta o montante de todos os encargos de condomínio, a especificação da sua natureza, montantes e prazos de pagamento, assim como, existindo, as dívidas e sua natureza, montantes em causa, datas de constituição e vencimento; tudo, relativamente à fração objeto de, por exemplo, venda, a menos que o adquirente, de forma expressa e por escrito, prescinda de tal declaração do administrador, assumindo então, perante o condomínio, por força dessa renúncia, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor.
(1) O regime da propriedade horizontal encontra previsão nos artigos 1414.º a 1438.º – A do Código Civil, sendo que de entre este intervalo de artigos, a alteração preconizada pela nova e referida Lei, incide sobre os artigos 1419.º, 1424.º, 1427-ª, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º do Código Civil.
